Byutvikling og Boligpriser

Den pågående debatten om eiendomsmarkedet og boligpolitikken i Oslo har blitt skyggesatt av andre verdensbegivenheter den siste tiden, men den er fortsatt like betydningsfull. Siden 2000 har boligprisene tredoblet seg. Frie markedskrefter blir ofte påpekt som årsak til høye boligpriser. Men hvordan ser boligmarkedetskreftene egentlig ut? Og hva kan gjøres for å møte fremtidige behov?

Oslo er befolkningsmessig liten globalt, men byen begynner å bli stor målt i innbyggere i forhold til areal. SSB anslår 200.000 nye innbyggere de neste 20 årene. Dette muliggjør økt samarbeid, nyskapning og bredere kompetanse. Men det medfører også utfordringer; plassutnyttelse og boligpriser er de største.

Brorparten av Oslo by ble bygget på 1800-tallet, men byen består også av bebyggelse datert flere hundre år. En sentral problemstilling er nødvendigheten av å verne verdifulle bygg, tomter og grøntområder og samtidig bygge tilstrekkelig med boliger.

Få boliger skaper høy etterspørsel, spesielt i kombinasjon med en effektiv boligrente like over 3-tallet, utlånsivrige banker, høye lønninger og lav arbeidsledighet. Oppgangen etter finanskrisen har spesielt blitt drevet av at Norges Bank har operert med en styringsrente – 1,5 % – som nettopp er tilpasset land i økonomisk krise.

Offentlige hindringer bidrar til økt press på prisutviklingen. Det er bred kontraktsfrihet av kjøp, salg og leie mellom privatpersoner, og alminnelige bolighandelsforhold er lite regulert. På produksjons og utviklingssiden generelt florerer det derimot av sterk statlig inngripen.

Tilskuddordninger/subsidiering av boligkjøp, hovedsakelig gjennom Husbanken har vært en stor kommunesatsing for å stimulere til eierskap. Utover å være til hjelp for de som mottar slik offentlig støtte, medfører slike tiltak brede konsekvenser.

Politikk handler om prioriteringer. Husbankens tilskuddsordninger på over 100 milliarder kroner årlig – som blant annet går til single, arbeidsinnvandrere, mindre velstående og andre samfunnsgrupper – øker kapitaltilførselen til markedet og inflaterer prisnivået.

Oslos eiendomsmarked er inndelt i næringslokaler, kontorbygg, utleie, privatboliger osv. Rigide omgjøringsbegrensninger medfører usikkerhet som sannsynligvis reduserer investeringer i boligproduksjon. Ofte går politikerne enda mer direkte til verks i sine soneinndelinger. Innenfor ring 3 er halvparten av alle nye boligene nødt til å være over 80 kvadratmeter – dette når det i gjennomsnitt er 1,9 personer pr husholdning. Denne familieprioriteringen medfører færre nye boliger totalt i tillegg til å skvise enslige ut av markedet.

Man trenger ikke være spesialist for å se at en bedre anvendelse av kommunale ressurser ville vært å mykne opp i regelverket; redusere saksbehandlingstiden på byggesøknader; klargjøre flere tomter for boligbygging; tillate riving av eksisterende bygg som ikke tilfører estetisk verdi; og tillate bedre tomteutnyttelse.

Boligdebatten har tidvis vært preget av at det er en menneskerett å bo akkurat der man vil. Ikke alle kan bo i sentrum, og innovativ utbyggelse av kollektivtransporten som kobler sammen Oslo med nærliggende tettsteder er essensielt.

Oslo har et begrenset disponibelt areal på bakkeplan. Men det potensielle boligarealet som vi ikke tar i bruk strekker seg så langt øye kan se. Over oss. Mer bygging i høyden er nødvendig for å takle den økende tilstrømningen.

Gjennom å bygge i høyden kan man unngå at Oslo blir en by forbeholdt ressurssterke. I flere områder der det allerede bygges høyhus, kunne langt flere boliger blitt produsert hvis man tillot produsentene å bygge høyere. Politikernes boliggrense på åtte etasjer belyser kommunens destruktive boligpolitikk.

Skyskrapere er det mest effektive, prisnedsettende og miljøvennlige tiltaket for å løse fremtidens utfordringer.

Det eksisterer en uvilje skyskrapere mot å gjøre Skyskrapere til en naturlig del av bybildet i Stor-Oslo. Restriktiv regulering er forståelig i visse sentrumsområder. Oslo har elementer av fin arkitektur, men byen har også mange grimme bygninger og områder. Vi har langt mindre egenkultur i arkitekturen som gjør høyhus problematisk, som eksempelvis Paris. Ved å åpne for høyhus i flere nybyggsområder vil man effektivt kunne løse hovedutfordringen som hører med stor tilflytning, i tillegg til å tilføre berikende arkitektur til hovedstaden.

Ideologisk uvilje hos politikerne hindrer en praktisk løsning til fremtidens boligutfordringer. Det finnes svært få logiske innvendinger mot høyhus, tydeligvis er det kulturødeleggende. Det er i så fall jantelovskulturen får gjennomslag; skyskrapere blir sett på som et symbol på velstand og skaperkraft forbundet med kapitalisme.

Høyhus passer utmerket med Oslos ønskede grønne profil, da det legger minst arealbeslag. Oslos mange grøntområder er utsatt på grunn av befolkningsveksten. Utnytting av skyene er et bedre alternativ enn å utnytte naturen. Mer sentrert bomønster medfører at flere bor nærmere kollektivtransport og jobb, som bedrer energiutnyttelsen.

Skyskrapere i Oslo, kombinert med en generelt mindre restriktiv boligpolitikk, ville vært en berikelse som signaliserer en moderne og fremtidsorienterte by som tar kommende utfordringer på alvor. Løsningen for en harmonisk byutvikling ligger i å tenke nytt.